低金利で家が買えるフラット35

家を購入するならフラット35

収入は本業と副業に任せるとしても、支出は不確定要素が多く、どのくらい膨らむか想定しにくいです。その分、知識と行動でカバーする必要があり、特に人生最大の買い物である住宅は悩みどころになります。

そこで貯蓄を頑張りつつ、家を購入したいと考えている方が知っておきたいのがフラット35です。

フラット35とは住宅金融支援機構と金融機関が提携して行っている、最長で35年間金利が固定されている住宅ローンになります。

固定金利なので返済計画が描きやすく、子どもの進学が重なったときなどで資金不足になり、住宅ローンより金利が2倍以上する教育ローンに手を出すようなことにもなりません。

さらに保障料が0円、繰上返済時の手数料も0円です。

頭金は10％必要で、借り換えが不可、審査も厳しく、金利が上昇せずに下降した場合は逆に損をするなどのデメリットもありますが、今のフラット35の金利はかなりの低水準ですので、人気が集まる住宅ローンになっています。

低金利時代にフラット35が誕生

日本で長らく住宅ローンを支えてきたのは住宅金融公庫であり、金融機関からの住宅ローンの融資が受けづらい個人でも住宅が取得できるように、審査を緩和しながらローンを援助してきました。

金融機関が個人に住宅ローンを貸し出し、返済が厳しくなったときには、そのローン債権を住宅金融公庫が買い取ることもあります。金融機関の資金回収のリスクを低くして、間接的に個人への住宅ローン支援を行っているとも言えます。

こうした住宅金融公庫の支援もありつつ、金融機関でも個人向けの住宅ローンを金融商品として扱うようになり、バラエティに富んだ住宅ローンを展開し始めます。

その金融機関の住宅ローンの拡大から、住宅金融公庫は住宅金融支援機構と名称を変更し、事業の縮小を図りつつも、個人に対する直接の融資は金融機関との連携を強化し始めます。この連携からフラット35が生まれました。

一時、金利は0％になるほど低くなりましたが、2007年10月の量的緩和政策の解除を境に、低水位ながらも上昇の傾向になり、フラット35はますます脚光を浴びるようになります。

フラット35の特徴を理解

フラット35は今後35年間の金利が一定に保たれるので、金利の上昇を懸念することなく、住居費が固定化でき、ライフプランが立てやすいです。

一般的な住宅ローンの方が出費を減らせると見積られても、それは現在の金利の話です。将来の金利上昇でリスクが負う可能性があります。

現在、金融機関の窓口ではフラット35を前面に押し出す傾向が見られ、また、フラット35自体も不動産市場への流動性から内容が多様化しています。

固定金利が20年のフラット20、セカンドハウスの購入にも利用できるフラット35、万が一の支払いを保障するフラット35保証型といった新商品も誕生しています。

そのフラット35は年収に制限はない代わりに、年収に占める返済の負担率が設けられています。

例えば、年収400万円の方であれば、返済の負担率は30％以下とされ、年間で120万円以下の返済になります。「120万円以下×35年＝4,200万円以下」までなら融資が可能となります。

返済の負担率はだいたい30～35％が多く、50％、60％まで借りられるようなフラット35はありません。計画的な自己負担から返済で無理をすることがなくなります。

次にフラット35の対象年齢についてですが、基本的には申し込み時に70歳未満、完済年齢は80歳までとなっています。

ただ、「親子リレー返済」のようなプランでは後継債務者を決めることで、満70歳以上での申し込みも可能になります。

また、多くの金融機関の住宅ローンでは35年の借り入れで、元利金などの返済のために、100万円あたり約2万円のローンの保証料を払わなくてはいけませんが、フラット35では保証料がかからないのは非常にお得です。

フラット35は銀行、住宅ローンなどの多くの金融機関が、無料で個別相談会を開いています。

現在の資産状況から金利のことまで、詳しく知りたい方は1度相談してみましょう。

制限をカバーできるフラット35

一方、利用しやすいフラット35にもデメリット的な制限があります。

住宅ローンと一緒ですが、フラット35を利用する住宅には担保価値が必要で、安全で安心な購入物件であることが求められます。

さらに購入物件のあるエリアや規模、構造によらず、融資限度額は一律8,000万円まで受けられませんし、フラット35では物件の80％までの価格しか融資が受けられないことが多いです。

残りの20％、もしくは資金がない場合は、併用して別のローンを組むことになり、諸費用が更にかけなくてはいけません。

したがって、初期に必要な頭金10％と合わせて、合計で住宅価格の30％くらいの資金を用意すると、最もフラット35で損をしない利用法となります。

ただ、現実的に住宅価格の30％もの資金を用意するのは厳しいとの声も多く、現在では「すまい・るパッケージ」という90％までの融資が受けられる商品も出ています。

また、金融機関の住宅ローンでは、債務者が死亡するとローン残額が生命保険で支払われ、遺族は住宅ローンを支払わない団信というシステムがあります。

フラット35の団信はオプションとして扱われるため、ローンとは別に保険料を支払わなくてはいけません。そのため、フラット35で安定した住宅ローンの支払いをしながら、死亡保障の団信を併用するのが一般的です。

このように利便性の高いフラット35をうまく活用して、無理ない住宅ローンの返済ができるようにコントロールしていきましょう。